Albérleti lakásfelújítás

Mi milyen lakást vennénk ki albérletbe? Milyen fürdőszobával, milyen konyhával, milyen szobákkal? Ha helyesen megválaszoljuk, könnyebb lesz albérlőt találni, magasabb lehet az albérleti díj, kevesebb feladat lesz az albérletkezeléssel…

Nehéz rövid cikket írni a felújításról, hiszen könyvek, videók, blogok szólnak bőségesen a témáról. Induljunk ki abból, hogy találtunk egy jó helyen elhelyezkedő, könnyen albérletbe adható lakást, amiben csak laktak 20 évig, így a birtokbavétel után régi szagokkal, régi bútorokkal, régi csempékkel, régi járólappokkal, hullámzó, hiányos parkettával, kopott falakkal találkozunk.

Optimális esetben albérletkezelésre fókuszáló befektetőként a felújítást már az ingatlanvásárlás előtt megterveztük, így rendelkezésünkre áll a felújítási keret, amiből legalább egy átlagos, használható állapotú albérletre szánt lakást akarunk varázsolni. Mi az az átlagos? Nézzük sorra a helyiségeket, mire is gondolok.

Az albérletként kezelendő lakás előtt állva első gondolatom, hogy ne legyen nehezen nyíló, rosszul szigetelő bejárati ajtónk. Apró javításokkal is csodát lehet tenni, nem szükséges azonnal új bejárati ajtó után rohangálni. Ha régi típusú is az ajtónk, de a biztosító megköveteli a 2 db egymástól min 5 cm-re elhelyezkedő biztonsági zárat és még a zárbetét sem lóghat ki az ajtó síkjából 3 mm-rel. Ha a régi ajtót ezzel biztonságosabbá, biztosító kompatibilissé tehetjük, már előre léptünk. Lehet, hogy csak az ajtó felfüggesztésén szükséges állítani és olajozni és már könnyen nyílik, záródik, nem riasztja el a jövőben albérletként kezelt lakásba érkező érdeklődőt.

Az albérleti lakás előszoba burkolata lehet laminált padlóburkolat, ha közvetlenül lépcsőházból lépünk be, de inkább hideg burkolatot válasszunk, ha függőfolyosóról, gangról lehet csak a befektetésként kezelt lakásba érkezni. Ha pedig az előszoba kisebb méretű és csak annyi a baj a burkolattal, hogy az régi, akkor akár egy kellemes színű szőnyeg elhelyezésével is elrejthetjük azt az albérlői tekintetek elöl. Lényeg, hogy ha albérlő érdeklődő érkezik, kedvező képet kapjon, olyan képet, ami a lakáshasználat során is megmarad. Ha hiányos, hullámzik, mozog a járólap az előszobában, akkor azt már ne takarjuk el szőnyeggel, hiszen ez már magunk és az érdeklődő albérlő jelölt átverése is lenne. Ha burkolatcserére adjuk a fejünket, akkor egy átlagos megjelenésű, esetleg akciósan beszerzett csempe lehet a megoldás.

Konyhánál is elmondható, hogy legyen benne működő tűzhely, hűtő, mosogató, melyekből nem szükséges a legdrágább, energiatakarékos típust beszerezni, de egy átlagos minőség, egy nekünk is tetsző, használható darab mindenképpen legyen. Ha kiesik a mosogató szekrény ajtaja, ha nem zár a csap, ha nem ég normálisan a tűzhely, ha nem kapcsol be mindig a hűtő, akkor azokat cseréltessük ki. A megörökölt házból az albérletként kezelt lakásba hurcolt régi berendezési tárgyak között valószínűleg mi magunk sem szeretnénk élni és így van ezzel a jövőbeli albérlőnk is. A régi tárgyak rossz szagokat árasztanak, többnyire nem szolgálják a mai igényeket. Sőt ne feledjük, hogy ha mi magunk fogunk az albérleti lakás kezelésével foglalkozni, akkor egyrészt nem fogjuk tudni optimális albérleti díjon albérletbe adni, másrészt sok-sok felesleges feladatot készítünk elő magunknak az albérleti lakás kezeléséhez. Ha a használat során el fog dugulni, nem fog égni, le fog szakadni, nem fog elzáródni, le fog engedni…stb a konyhai eszköz, akkor úgyis cserélhetjük, javíthatjuk.

A konyha és a fürdőszoba talán a legfontosabb része az albérletként kezelt lakásnak. Az albérlet előkészítése során érdemes széjjelnézni az akciós konyhaszekrények, konyha eszközök között, hiszen sokszor egy-egy akcióval egészen kiváló minőségű berendezési tárgyhoz, konyha eszközhöz juthatunk hozzá átlagos áron. Figyeljünk a tartósságra, a használatot jobban bíró tárgyakat részesítsük előnyben az albéletbe vásárlás során.

Az albérletként kezelt lakás fürdőszobájának átalakításába csak a legvégső esetben kezdjünk hozzá, hiszen egy több mesteres terepről beszélünk. Ha átrendezzük, új kádat, zuhanyzót építünk be, hívhatjuk vízszerelőt. Ha átrendezzük, új boylert szereltetünk, régi csöveket megszüntetünk, hívhatjuk a villanyszerelőt vagy hívhatjuk a fűtésszerelőt, gázszerelőt. Ha átrendezzük, új csempéket rakatunk vagy csak hiányos felületen cseréltetünk burkolatot, hívhatjuk a kőművest vagy a burkolót. Lényeg, hogy a lakásnak ez a része is működőképes legyen, folyjon a csap, ha megnyitjuk, legyen meleg víz, lehessen mosógépet használni, legyen megoldott a szennyvíz lefolyás. Fürdőkád csere helyett annak újrafestését, leeső csempék cseréje helyett, annak újrarakását tehetjük meg.

Az albérleti lakás WC helyiségében is lehet tennivaló, hiszen ha repedt és ereszt a WC csésze, akkor annak kicserélése elodázhatatlan. A csempékről, burkolatokról írtak itt is irányadóak, bár a WC egy egyszerű fehér színű festéssel és pvc padló lerakásával is modernné tehető. Ellenőrizzük a tartály, a szelep, a csap működését, cseréljük ki, ha egyszerűsíteni kívánjuk az albérleti lakás későbbi kezelési feladatait.

A lakás szobáinál a festés csodát tehet, de a padlószőnyeget mindenképpen számoljuk fel. A laminált padlóburkolat itt is megoldás lehet, ha számunkra kedvező áron akarunk csodát tenni hosszú távra. Ha jó megvilágításúak a szobák, több albérlő érdeklődő tetszését ki tudjuk váltani. Érdemes ellenőriztetni a villamos vezetékeket, kapcsolókat, lámpákat, mert előfordulhat régi lakásnál, hogy nem érintkeznek megfelelően a lámpák, esetleg azok csak az évtizedekkel ezelőtti igényeket tudják kielégíteni.

Természetesen, ha az albérleti lakás villanyhálózatának felújításában gondolkodunk, az előzzön meg minden más felújítást! Komoly összeget képviselhet a teljes felújítási kereten belül, így csak a legindokoltabb esetben érdemes megtenni. Persze a lakás későbbi továbbértékesítésénél döntő szempont lehet, aminek a forrását az albérleti díjak is előteremthetik a lakás hosszú távú albérletbe adása során.

Az ablakokról, fűtésről keveset szóltam. Távhőszolgáltatással ellátott társasház esetén ilyen kérdés nem merül fel, de az egyedi gázkonvektoros fűtésű albérleti lakásunkban komoly fejtörést okozhat egy komfortos, hatékony, albérlőnek, bentlakónak megfizethető fűtés kialakítása. Alap elvárás, hogy minden szoba külön-külön fűthető legyen. Ne is próbálkozzunk az ellenkezőjével, mert az albérlőhöz hasonlóan mi sem költöznénk be a családunkkal fűtetlen gyerekszobás lakásba. A fűtetlen helyiségbe ideiglenesen elhelyezett elektromos fűtőtest is drága megoldás. Nézzünk utána, tájékozódjunk szakembernél, hogy a költségvetésünknek megfelelő megoldást találjunk egyedi vagy központi fűtésben, hiszen ha drága, elégtelen fűtésű marad a lakás, akkor albérletkezelőként azzal szembesülhetünk, hogy elmenekülnek az albérlőink.

A nyílászárócsere szintén hatalmas részt vesz el a költségvetésből. Tájékozódjunk a társasház felújítási programjáról, így elkerülhetjük, hogy többször vásároljunk ablakokat. Találkoztam ugyanis már olyanokkal, akik modern, hőszigetelt ablakokkal látták el a lakásukat, aminek a cseréjét néhány év múlva újra el kellett végeztetni, hogy a társasház panelprogramos felújításakor hatályos új előírásokkal összhangban legyenek az ablakok műszaki paraméterei.

Összegezve, tervezzük meg, vegyük figyelembe a modern kor igényeit és válasszunk ésszerű megoldásokat, hogy ne sokasodjanak meg az albérlet lakáskezeléses feladatai!

Dr Murvai Kiss Krisztián

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.