Bérleti szerződés szankciókkal

Az albérlet kezelést végzőnek nagyon megnehezítheti a dolgát, ha rosszul szerződik az albérlővel. Az írásbeliség, a közjegyzői nyilatkozat, a jegyzőkönyvezett kiköltözés, beköltözés mellett a bérleti szerződés tartalma a következő lényeges kérdés.

Ha ügyvéd bevonása nélkül készítjük el a bérleti szerződést, abban a lakásba költöző albérlő személyes adatai feltétlenül szerepeljenek. Előfordulhat, hogy kiskorúval költözik az albérlő, mely esetben a gyermeke nem albérlő lesz, hanem a bérleti szerződésben feltüntetett beköltöző személy.

A lakásuk kezelésével foglalkozó tulajdonosok gyakran kötik ki, hogy további személyeket csak a lakáskezelő hozzájárulásával lehet lakhatási szándékkal beengedni, mely esetben a Lakástörvény szerinti szülő, vér szerinti és örökbefogadott gyermek, egyenes ágbeli rokon is csak hozzájárulás után kerülhet a lakásba. Mindennek a bérlő elhalálozásánál van jelentősége, hiszen nem mindegy, hogy lesz e a bérleti jogviszony folytatására jogosult személy vagy nem. Természetesen a bérleti jogviszony ilyen  esetben történő megszakítását is rögzítheti az albérlő és a lakást albérletbe adó tulajdonos a bérleti szerződésben.

Ha nem rögzítik a bérleti szerződésben, akkor alap esetben az albérlő jogosult lesz az albérletbe vett lakást továbbadni albérletbe, ami veszélyeztetheti a lakáskezelő tulajdonos érdekét. Előfordulhat, hogy a leleményes albérlő más, a bérleti szerződésben meg nem nevezett személyekkel ossza majd meg a lakást, hogy ezzel szerezzen hozzájárulást az albérleti díj kifizetéséhez. Lehet ez rövid, egy-két napos időszak is, de lehet hosszabb is, ha nem figyel az albérlet kezeléssel foglalkozó tulajdonos. Azt lehet mondani, hogy a leleményes albérlő megelőzte a lakástulajdonost, hiszen ekkor már ő is bevétel termelő albérlet kezeléssel foglalkozik, csak az eredeti albérletkezelő terhére, veszélyére…

Ígértem néhány gondolatot a szankciókról, hiszen a megrongált lakás, a ki nem fizetett albérleti díj, a meg nem térített közüzemi számlákból adódó lakástulajdonosi követelés esetén csak a bérleti jogviszonyt megelőzően rögzített szabályozásba vagy a hosszabb és rögösebb igazságszolgáltatásba kapaszkodhatunk.

Ha nem érkezik be időben a lakástulajdonos számlájára az albérlő által befizetendő albérleti díj, akkor már a késedelem első napján kiküldhető hivatalos postai levélként a felszólító levél. A bérleti szerződésben szabályozhatjuk úgy az ilyen helyzeteket, hogy a levél kiküldésével egyidejűleg köteles lesz az albérlő az elmaradt albérleti díj tartozáson túl az albérleti díj 5-10%-ának megfelelő összegű késedelmi díj megfizetésére is. Ha újabb késedelem fordul elő, vagy 15 napot meghaladó késedelem áll fenn az első felszólító levél kiküldését követően, akkor mehet a második felszólító levél, ami már az albérleti díj 10-20%-ának megfelelő összegű késedelmi díj megfizetésére kötelezi az albérlőt…

Ha a felszólító levélhez kötött késedelmi díj szankciót túl drasztikusnak tekintjük, akkor alkalmazhatjuk a késedelem napjaihoz igazított késedelmi díjat. Ilyenkor lehet a késedelemmel érintett napokra napi 500 Ft vagy 1000 Ft késedelmi díjat megállapítani a bérleti szerződésben. Kétségtelen, hogy az albérleti szerződésbe foglalásával és alkalmazásával a késedelem elkerülésére fogja ösztönözni az albérlőt.

A felszólító levélben már azt is érdemes közölni az albérlővel, hogy abban az esetben, ha a megadott határidőre nem történik meg az albérleti díjnak a befizetése az albérlet kezelését végző felé, úgy a lakástulajdonos a bérleti szerződést felmondja, az albérlő pedig köteles lesz az albérletbe vett lakásból kiköltözni.

Az azonnali hatályú felmondás eseteit is célszerű rögzíteni a bérleti szerződésben. Ilyen lehet az albérleti díjakból, közműszámlákból felhalmozott tartozás felszólítás ellenére történő meg nem fizetése. Ilyen lehet továbbá, ha az albérlő vagy albérlők egyike megsérti a társasházi házirendet, a szomszédokkal való együttélés szabályait, valamint, ha nem rendeltetésszerűen használja az albérletbe vett lakást, mert azt megrongálja, mert oda idegeneket hosszabb bentlakásra beenged…

Érdemes a szerződésbe mindezt úgy rögzíteni, hogy ha bérlőtársakról van szó, mert házastársak, élettársak veszik albérletbe a lakást, úgy bármelyikük tevésben vagy mulasztásban megnyilvánuló magatartása a másik bérlőtársra is kihat. Ilyen esetben a felmondás közlésével egyidejűleg megszűnik a bérleti szerződés és az albérlő köteles lesz a szerződésben rögzített 8-15 napon belül kiköltözni.

A közlés módjaira is figyeljünk oda és már a bérleti szerződésbe rögzítsük az albérlő email címét, aminek a fenntartásáról gondoskodni köteles, valamint rögzítsük azt a posta címet, amire küldhetjük majd a hivatalos levelünket. Ha rögzítjük a levél átvételével kapcsolatban azt, hogy annak át nem vétele esetén a levél a megküldését követő 10 napon hivatalosan közöltnek tekinthető, úgy kiveszünk egy eszközt az albérlet kezelést végzőt megleckéztetni akaró albérlő kezéből.

Ha mégsem költözne ki, akkor a közjegyző előtt készített kötelezettségvállaló nyilatkozat, mint közvetlenül végrehajtható okirat lesz a segítségünkre, mely alapján az önálló bírósági végrehajtó bonyolíthatja le a kiköltöztetését a rendőrség közreműködésével.

Ha a felmondott bérleti szerződés nyomán kiköltözik az albérlő, de a lakásban nem olyan állapotokat hagy maga után, mint amivel a lakást albérletbe vette, úgy bosszankodhatunk, vagy a kaució összegéből levonhatjuk a helyreállítás költségigényét. Lehetőség van egy ún. takarítási díj meghatározására is a bérleti szerződésben, ami minden kiköltözés után elkérhető. Nagysága a bérleti díj 10-30%, de akár ettől nagyobb mértékű is lehet, ami egyfajta fedezete a lakás újbóli bérbeadásához szükséges, albérlet kezelési oldalon felmerült kiadásoknak.

Dr Murvai Kiss Krisztián

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.