Hozammal kezelt albérlet

Mikor jó befektetés az albérlet?Hogyan lesz 1%-kal nagyobb hozamom albérletkezelésből, mint prémium államkötvényből?

Sok helyről haljuk, hogy ingatlanba megéri befektetni. Igen, mert akik mondják, a jelenlegi prosperáló keresleti piacból indulnak, ahol több a vevő, mint az eladó. A kereslet és kínálat törvénye ugyanis az ingatlanpiacra is érvényes, és bizony a 2018-as évre is azt vizionálhatjuk, hogy a kereslet az egész ország területén meg fogja haladni a kínálatot, a kereslet pedig fokozatosan felhajtja az árakat, de természetesen ez sem tart örökké.

Ha elfogynak a vevők, mert már mindenki az igényei szerinti szép nagy házban, lakásban lakik, vagy csökken a háztartások jövedelme, kevesebb jól fizető munkahelyet találnak az emberek, akkor jön a megtorpanás, visszaesés és senki nem akar majd lakást,házat,telket venni. Persze Győr esetén a keresletet a Győrbe költözők, a Győr lakáspiacába befektetni kívánók folyamatosan ösztönzik, nem beszélve arról, hogy egyetemvárosról van szó, több mint tízezer embernek ad munkahelyet a német autógyártó és még az Ausztriába, Szlovákiáeba ingázók is gyakorta Győrben telepszenek le.

Egy lakás, ház ára, hasonlóan a részvények, kötvények, nemesfémek, devizák árához folyamatosan változik, ingadozik, követi a piaci ciklus szabályait, csak nincs saját grafikon hozzárendelve, ahol akár a saját lakásunk, házunk árát is megnézhetnénk. Sőt nem is annyira likvid, hogy könnyen ki lehessen szállni belőle, hiszen egy-egy gazdasági visszaesésnél akár évekbe is telhet az értékesítés. Egy-egy darabját, részét sem tudjuk továbbadni, mint ahogy azt az értékpapírok esetén megtehetjük egy vészjósló helyzetben, mintegy kimenekítve a tőként valamilyen részét a veszélyből.

Az ingatlan azért lehet befektetés, mert vételével, eladásával, valamint albérletbe adásával bevételhez juthatunk. A viszonteladói szándékkal vásárló jó befektető ugyanis a piaci ár alatt veszi meg az ingatlant és azt piaci ár felett adja tovább. Olyan áron, hogy a megszerzés és az eladás közötti különbség pozitív száma profitot jelentsen a számára. Természetesen előre kalkulálva, tudatosan tervezve a megszerzést, a felújítást, a továbbértékesítést. Albérletbe adásra alkalmas lakás megszerzésénél szintén előre számolt, tervezett lépések szükségesek, hogy az ingatlanbefektetés az albérlet kezelése révén pozitív hozamot hozzon.

Ha ugyanis piaci ár felett, nem a legkiválóbb adottságokkal vásárolja meg valaki az albérletbe adásra szánt lakást, ami még felújítást is igényel, akkor könnyen előállhat az a helyzet, hogy a gondos lakás kezelési munkával beszedett albérleti díjak csak több év alatt termelik ki a felújítást. Ha kitermelik és nullát ad az egyenlet, még mindig csak egy olyan lakást birtokol, amit nehéz lehet a bekerülési áron továbbadni, ha éppen ki akarja venni belőle a tőkéjét. Ha pedig a tulajdonos időközben bele is fárad az albérlet kezelésével járó feladatokba és eladja a lakást a menekülés gondolatával, akkor a befektetés profit reménye csak munkát, veszteséget és szomorúságot hagy maga után.

Hogyan ne fáradjunk bele az albérletbe adott lakás kezelésébe? Hogyan hozzon az ilyen típusú ingatlanbefektetés profitot? Mennyi profitot hozhat egyáltalán egy albérletbe adott lakás?

A hozam sok-sok tényezőtől függ. Milyen áron vásároltuk meg a lakást az albérletkezeléshez? Mennyibe került az ügyvédi munkadíj, az illeték? Mennyi időre kívánjuk albérletbe adni az ingatlanunkat? Milyen nagyságú albérleti díjat szedünk be? Lesz e üresen állás egy-egy évben a magunk vagy külső megbízott által kezelt albérletben? Az albérleti díjak szedésének időszakában hogyan alakul a tőlünk független gazdasági környezet? Mekkora lesz az infláció? Az albérlet napi szinti kezelése során milyen nagyságú felújítási, üzemeltetési költséggel számolhatunk? 3-5 vagy 10 évente igényel-e a lakás nagy felújítást? Az albérleti díjakból milyen és mekkora adókat kell befizetni az állam felé?

Nézzünk meg egy konkrét példát! Tegyük fel, hogy 13.000.000 Ft-ért vásárolunk egy Győr Adyvárosban található 2 szobás lakást, ami a mai viszonyok között meglehetősen jó bekerülési árnak mondható, főleg ha egy tisztító festés után azt rögtön albérletbe is tudjuk adni. Ha az ügyvéd a szokásos munkadíjat kérte el (130.000 Ft), mi voltunk a saját ingatlanügynökünk (0 Ft), magánszemélyként szerzés után a szokásos (520.000 Ft) vagyonszerzési illetéket fizettük meg az államnak, akkor ez a befektetés már 13.750.000 Ft-ban van nekünk, amikor elkezdhetünk az albérlet kezelésén gondolkodni.

Az adó mértéke 29%, hiszen egészségügyi hozzájárulás (EHO) és személyi jövedelemadó (SZJA) megfizetésére is köteles a magánszemély. Az inflációt évi 2%-ra tervezzük, a bankbetétekhez, állampapírvásárlásokhoz képest minimális célunk, hogy 1%-kal többet hozzon. Az ingatlanpiac évi értéknövekedését az inflációval megegyező szintre vehetjük. Legyen évente 0,5% tervezve az amortizációra, 10 évente pedig 1.000.000 Ft felújítást szánunk majd rá. Tervezzünk évi 50.000 Ft-ot az elromlott, letört, elszakadt. eldugult felszerelési, berendezési eszközök javítására. Optimális helyzetben az év 12 hónapjában lesz albérlő a lakásban…

A példánál maradva akkor lenne jó befektetés az albérletbe adás, ha havonta 99.000 Ft albérleti díjat tudnánk gondos kezeléssel beszedni vagy beszedetni az albérlőtől, ez pedig ismerve a győri adyvárosi viszonyokat nem egyszerű feladat, hiszen inkább 80.000 Ft albérleti díj körül találhatunk a kiadó lakásunkba beköltözőt.

Ha nem magánszemélyként, hanem cégalapítás után vágunk az albérletkezelésbe, akkor már rögtön kisebb adófizetéssel, kisebb illetékekkel szembesülhetünk, mely esetben a havi 77.000 Ft nagyságú albérleti díj bevétel már jó befektetésnek minősíti a példánkat, olyannak, ami nagyobb hozamot ad nekünk, mint a kevésbé kockázatos prémium államkötvény vásárlása.

Dr. Murvai Kiss Krisztián

 

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.