Bérleti szerződés az eredményes kezeléshez

Ha Ön végzi majd az albérletkezelést vagy külső szakemberre bízza, feltétlenül szüksége lesz egy jól működő bérleti szerződésre, mely tartalmazza a biztosítékokat a késedelmes fizetésre, nem fizetésre, rongálásra…

A lakást a tulajdonosa, haszonélvezője másnak albérletbe adhatja vagy albérletkezeléssel foglalkozó szakembert bízhat meg. A haszonélvezeti jog jogosultja kedvezőbb helyzetben van, hiszen ő egyedül dönthet mind a bérbeadásról, mind az albérletkezelésről, szerződéskötésről, nem kell a kikérnie a tulajdonos hozzájárulását, fordított helyzetben viszont minden esetben szükséges a haszonélvező hozzájárulása.

A lakásbérleti szerződés csak írásban köthető meg a lakástörvény (1993 évi 78. törvény) alapján, viszont a törvényi rendelkezéstől függetlenül a bérlő és bérbeadó, – albérletkezelési megbízott esetén bérlő és albérletkezelő – hosszú távú viszonya csak akkor lehet maradéktalanul kiszámítható, ha még a bérleti jogviszony kezdetén minden szabályt, elvárást írásban tisztáznak. Egyszerűbben fogalmazva kialaktják a menetrendet a késedelem, a nem fizetés, a rongálás, a felmondás, a kiköltözés, a lakáshasználat eseteire.

Szóbeli megállapodás alapján még barátnak, rokonnak, ismerősnek sem javaslom a lakás használatának hosszú távú átengedését, hiszen egy későbbi vitánál – mennyi a bérleti díj a következő évben, ki fizeti a felújítást, a vízóracserét, meddig kell kiköltözni – még a bíróság kikerülése esetén is gondot okozhat a felek számára megnyugtató megegyezés.

A határozott időtartamra, 1-2 évre kötött bérleti szerződés biztonságot, kiszámíthatóságot jelenthet az albérletkezeléssel foglalkozó tulajdonosnak vagy megbízottnak, ha fizetőképes albérlővel áll szemben, még akkor is, ha rendes felmondással az ilyen bérleti szerződés is megszüntethető.

Ha határozatlan időre kötött bérleti szerződést a lakás tulajdonos albérletkezelési oldaláról nem tartom jó megoldásnak, még akkor sem, ha az 1-2 éves időtartamnál lényegesen hosszabb időtartamban gondolkodunk.

A határozott bérleti szerződéseknek mindig megvan az az előnye, hogy bizonyos időtartam lejártával azt újra lehet tárgyalni, új feltételekkel lehet erősíteni az albérletkezelési pozíciónkat – pl. több felújítást lehet az albérlőre terhelni, több szankciót lehet a késedelmes fizetés esetére beemelni -, valamint az albérleti díj újratárgyalására, emelésére is lehetőséget ad.

A rezsi költséget érdemes minden elemével együtt – közös költség, gáz, villany, víz, távfűtés – pontosan megjelölni, hogy az előre ismert legyen az albérlőnek. Albérletkezeléssel foglalkozóként a legjobb megoldásnak azt tartom, amikor a rezsi számlákat (víz, gáz, villany, távfűtés) az albérleti szerződésben rögzített módon a lakás tulajdonosa vagy albérletkezelési megbízottja fizeti és azokról tájékoztatja az albérlőt, akinek már csak a határidőre történő befizetés feladata marad.

Az albérleti, bérleti szerződésben célszerű előre tisztázni, milyen felújítások, milyen karbantartások, milyen javítások terhelik a feleket, hány nap alatt kell azokat elvégezni, ha felmerülnek. Fő szabály szerint az mondható, hogy mindaz, ami a lakáson belül van és elromlik, az albérlő köteles megjavítani vagy megjavíttatni, köteles továbbá azok állagát óvni, használata során a mindennapi életben szokásos módon eljárni. Ha a fűtés, gáz, víz villany vezetékrendszerében történik a meghibásodás, amit nem az albérlő okozott, a javítás a lakás tulajdonosát vagy az albérletkezelési megbízottját terheli, de célszerű kikötni, hogy az albérlő a hibák észlelését követő 3-5-8 napon belül köteles legyen azt jelezni az albérletkezeléssel foglalkozó felé.

Az albérleti, bérleti szerződés mellé mindig érdemes jegyzőkönyvet készíteni a birtokbaadásról, lakáskiürítésről, a lakásban található, az albérletbe adó tulajdonát képező berendezési és felszerelési tárgyak átadásáról, átvételéről, mérőórák leolvasásáról.

Az albérleti, bérleti szerződést célszerű kiegészíteni egy közjegyző előtt készített, közjegyző által okiratba foglalt kötelezettségvállaló nyilatkozattal arra az esetre, hogyha nem akar az albérlő kiköltözni a lakásból, ne kelljen hosszadalmas polgári pert lefolytatni a lakás kiürítésére. Védi az albérletkezelés érdekét, biztosítja a folyamatosságot, hogy a lakást azonnal el lehessen venni a nemfizető albérlőtől, hogy az újra albérletbe adható, gyümölcsöztethető legyen!

Dr Murvai Kiss Krisztián

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.